CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR EN CONTRATOS ARRENDATICIOS ANTE UNA PANDEMIA a diferencia de la cláusula Rebus sic stantibus (alteración de circusntancias sobrevenidas)

El presente artículo tiene como finalidad exponer al ciudadano (consumidor o empresario o profesional) una mera aproximación al tema, no exento de polémica y posiciones encontradas. Dada la infinita casuística, todo debe someterse a estudio, pero sí cabe hacer una aproximación a las situaciones que ya se están produciendo o se auguran en la pervivencia de los contratos de arrendamiento.

Dejamos aquí a un lado la situación de los préstamos hipotecarios en vivienda habitual, al tener el asunto de la hipoteca constituida sobre vivienda habitual para pago de la misma,  tratamiento (un tanto tecnificado) mediante el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que declaró el estado de alarma para la gestión de la crisis del coronavirus.

Aquí se suscita otra cuestión:

• Pago de la renta en contratos de arrendamiento.

¿Puedo dejar de pagar la renta del contrato de arrendamiento al amparo de las reglas de la institución jurídica de la cláusula "REBUS"? 

Abrazando la opinión de Vicente Magro Servet en su publicación "El Derecho" subrayando lo que considero esencial en negrita: 

"Las circunstancias que pueden sobrevenir a la celebración de un contrato son múltiples y variadas, y, en consecuencia, es posible que estas pueden cambiar durante la vida del mismo, sobre todo si la duración puede ser prolongada en el tiempo. Esto ocurre por ejemplo en los contratos de arrendamiento, contratos con proveedores, o con otros contratos de duración prolongada que se van extendiendo en el tiempo.

En este sentido, las circunstancias que se pactaron al inicio del contrato pueden modificarse sin que intervenga el dolo y la voluntad unilateral de las partes en el incumplimiento y sin que tampoco ocurra culpa por parte de una de las partes contratantes.

Estas causas sobrevenidas que surgen durante la vida del contrato han sido contempladas mediante la aplicación e implementación de las denominadas cláusulas "rebus sic stantibus", en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cláusulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento.

Viene esto a colación con respecto a la situación de gravedad producida en el país y el mundo entero por la existencia de la pandemia de coronavirus que se ha producido, y que, evidentemente, ha podido producir situaciones de incumplimiento en la celebración de los contratos. Está operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor, pero, sobre todo, con las características de imprevisible e inesperada que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por razón de las circunstancias sobrevenidas.

En este escenario, la crisis del coronavirus puede haber provocado incumplimiento de la celebración de múltiples contratos, por ejemplo, el tema de transporte en temas de cancelación de vuelos, de reservas hoteleras, de incumplimiento de contrato de arrendamiento por situaciones de paro provocadas por expedientes de regulación de empleo en empresas, o cualquier tipo de incumplimientos que no se han provocado por situación personal, o por culpa de la parte contratante, que, al final, ha tenido que incumplir el contrato provocada por esta crisis del coronavirus.

Se ha dicho sobre este tema, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 05-04-2019, nº 214/2019, rec. 3204/2016 que una situación de crisis económica no puede introducirse en el vínculo contractual para alterar las condiciones del contrato. Pero se destaca el carácter imprevisible o inevitable como elemento de base. Con ello, una pandemia, como ha sido declarado por la OMS en el caso del coronavirus, sí que es, sin embargo, una situación imprevisible o inevitable cuando exista una razón de ser objetivable entre la propagación de la enfermedad y el incumplimiento contractual de la parte.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-04-2015, nº 227/2015, rec. 929/2013 se señaló que a la hora de aplicar esta cláusula es preciso atender a los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina "rebus sic stantibus " por cambio de circunstancias:

Es lo que se denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es:

"Los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato".

La existencia de una pandemia por coronavirus no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su carácter de imprevisible y su excepcional manifestación ante la intensidad del fenómeno.

Asimismo, la sentencia núm. 333/2014 de 30 junio, estableció como otro de los criterios a tomar en consideración para aplicar la doctrina "rebus sic stantibus " por cambio de circunstancias lo que denominó el «riesgo normal inherente o derivado del contrato», esto es, los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 15-01-2019, nº 19/2019, rec. 3291/2015 se apuntó que la crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento. El riesgo es previsible, lo que no ocurre con una situación de pandemia vírica.

La regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes.

Ello es lo que se da ante una situación de pandemia que puede permitir la revisión de las circunstancias.

El TS descarta la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" para revisar o resolver el contrato cuando ha existido existir previsión legal o contractual de los riesgos posibles.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, nº 333/2014, rec. 2250/2012 se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula "rebús" a la situación de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situación provocada por el coronavirus:

1.- La aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.

2.- En estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicación de la "Rebus" suponga romper el "pacta sunt servanda", porque quien queda afectado por el virus en su relación con lo pactado quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.

3.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

En este caso concurre en la pandemia una circunstancia:

a.- Ajena a lo pactado.

b.-No hay culpa del afectado por la pandemia de coronavirus.

c.- Resulta de forma sobrevenida e inesperada.

d.- No era un riesgo previsible. No se podría prever.

e.- La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.

f.- Se manifiesta con una inusitada beligerancia en la imposibilidad de cumplir el contrato conforme a lo pactado.

g.- El principio de buena fe determina que el afectado por el virus actuó de buena fe y no colaboró en la imposibilidad de cumplir conforme a lo pactado.

h.- Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por el TS caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004)

En la doctrina del Tribunal Supremo sobre esta cláusula se hace constar, también, que:

a.- A través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo.

De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:

- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Ante una epidemia de virus como la actual y su efecto expansivo tan demoledor y perverso, como destructor, la base del negocio desaparece ante esta irrupción en el marco contractual entre las partes. El incumplidor no incumple por y para alterar la base del negocio, sino que ésta se ve afectada por la ajenidad contractual del coronavirus.

b.- La aplicación de la cláusula rebus no se realiza en atención a la perspectiva de la posible liberación del deudor, desde el estricto plano de la posibilidad o no de realización de la prestación tras el acontecimiento sobrevenido.

El deudor no quiere "liberarse" de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere "aprovecharse de ella", sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le "libere" es de los efectos del virus en los contratos que se han celebrado entre las partes en nuestro país.

Los supuestos de la pandemia por coronavirus entrarían en la vía del art. 1105 CC de fuerza mayor, bajo el cual Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.

En los casos de pandemia no existe la referencia del concepto al que alude el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 511/2013 de 18 Jul. 2013, Rec. 1791/2010 de incumplimiento resolutorio previsible o anticipado, ni de incumplimiento resolutorio previsible. En modo alguno podría preverse tal circunstancia para incumplir, y, sin embargo, el evento ocurrió sin culpa del que debía cumplir ante una circunstancia de fuerza mayor que le puede impedir cumplir, no solo parcialmente, sino posiblemente totalmente, debiendo concederse una suspensión del contrato y una moratoria en la vida del mismo, a fin de dar salida a la posibilidad de cumplir cuando desaparezcan las causas originales radicadas en la pandemia y ajenas por completo a la parte que debía cumplir su prestación del contrato".

En conclusión, conforme a los artículos 1.105, 1.182, 1.184 y 1.258 del Código Civil, el caso fortuito y la fuerza mayor suponen la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones pactadas (al menos con efectos suspensivos); lo que conviene llevar al plano de la conciliación extra procesal o arreglo amigable.

Por el contrario, la alteración sobrevenida de las circunstancias o cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, tiene por finalidad, en principio, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, salvo cuando no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones, habiendo de remitirnos a la Jurisprudencia reciente del TS al respecto.