Reclamación de Gastos de Formalización de Hipoteca. Arriba Consumidores!

Al hilo del informe jurídico, hecho público este mes de diciembre 2019, previo a la esperada respuesta del TJUE a las cuestiones pre judiciales planteadas en materia de Gastos impuestos a los prestatarios en sus hipotecas y novaciones, esta es la tendencia, resumida para clara comprensión por los consumidores:

A) GASTOS DE NOTARIO (BANCO-PRESTATARIO 50%):

Al existir normativa específica dentro de nuestro ordenamiento jurídico respecto al criterio de imposición de los gastos notariales. La Comisión deduce que el reparto de dicho gasto entre ambas partes por igual no se debe tanto a una moderación de la cláusula como a la interpretación y aplicación de la normativa notarial al contrato controvertido en defecto de pacto entre las partes; por lo tanto, la Comisión opina que en la medida en que la distribución de los gastos notariales obedece efectivamente a la interpretación y aplicación de una disposición legislativa, la jurisprudencia nacional que lleva a cabo dicha interpretación no es, en principio, incompatible con los artículos 6, apartado 1 y 7, apartado 1 de la Directiva 93/13.

B) REGISTRO DE LA PROPIEDAD (PRESTATARIO 100%):

La Comisión sigue el mismo razonamiento que para los gastos notariales al existir normativa específica en nuestro ordenamiento jurídico, con lo cual concluye que no supone una moderación o integración de la cláusula, quedando la imputación de dicho gastos de idéntica manera al criterio del Tribunal Supremo: «Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho». La inscripción como tal de la garantía hipotecaria favorece a la entidad prestamista, con lo que dicho gastos será asumido por la entidad bancaria pero la Comisión nos recuerda que por aplicación estricta de las mismas disposiciones legales, el concepto de «interesado» para el caso de cancelación de garantía hipotecaria será el propio prestatario consumidor, con lo que dichos gastos de cancelación correrían a su cargo.

B) GASTOS HIPOTECARIOS DE GESTORÍA (BANCO 100%):

Aquí la Comisión se aparta completamente del criterio de nuestro Tribunal Supremo, dado que no viene atribuido por ninguna disposición legislativa aplicable en defecto de acuerdo entre las partes, por lo tanto la Comisión considera que si fue la entidad financiera quien impuso y designó un gestor profesional y atribuyó íntegramente la consumidor los gastos por dicho servicio, tal obligación proviene exclusivamente del pacto privado contenido en la cláusula controvertida. Por ello, una vez declarada nula la cláusula en cuestión y en ausencia de disposición legal que regula expresamente el contenido de dicho concepto, deben eliminarse ex tunc los efectos de dicha cláusula para el consumidor, procediendo la devolución o el resarcimiento a este de cualquier importe abonado por dicho concepto.

C) IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (PRESTATARIO 100%):

La Comisión considera que el Tribunal Supremo se limita a aplicar las disposiciones legales vigentes relativas al impuesto, de aplicación imperativa, con lo que opina que no se está moderando ni integrando dicha cláusula declarada nula con lo que se mantiene el mismo criterio que el Tribunal Supremo, es decir, la totalidad para el prestatario consumidor.

D) TASACIÓN (BANCO 100% ):

Al igual que en la Gestoría, la Comisión considera que no existe disposición legislativa que imponga que el gasto de tasación en concreto deba recaer sobre el prestatario consumidor. Por tanto, no existiendo una obligación clara dimanante de una disposición legislativa nacional respecto de dicho concepto aplicable en defecto de pacto válido entre las partes, la Comisión opina que un criterio jurisprudencial por el cual el gasto de tasación del bien inmueble se atribuye íntegramente al consumidor a pesar de la nulidad de la cláusula supone, de facto, una subsanación de la misma por los jueces nacionales, lo cual es contrario a lo dispuesto por el artículo 6, apartado 1 de la Directiva 93/13 y por la reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia.

Así, una vez declarada la nulidad de la cláusula que impone una determinada tasación y traslada el gasto al consumidor, por abusiva, procede únicamente la remoción ex tunc de todos los efectos de la misma, con la devolución o resarcimiento al consumidor de todos los importes sufragados por virtud de la misma.

E) COMISIÓN DE APERTURA

A este respecto, el órgano jurisdiccional nacional puede (y debe, en virtud de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia sobre el control o examen de oficio) apreciar en cualquier circunstancia, en el marco de un litigio relativo a un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, el carácter abusivo de una cláusula no negociada individualmente que se refiera al objeto principal del contrato, incluso en supuestos que esta cláusula cumpla con las exigencias de transparencia formal y material. Ahora bien, allí donde sea posible en términos jurídicos, el análisis del precio o del objeto del contrato debe adaptarse a su objeto, evitando interferir de manera indebida en el mecanismo de formación de precios en el mercado.

La Comisión indica que el contrato debe exponer de forma clara y comprensible no solo el importe de la controvertida comisión de apertura sino su funcionamiento y su relación con el resto del contrato y, en particular, con el precio.

Aspecto a destacar es que para la Comisión, incluso asumiendo que la comisión de apertura debe reputarse como un componente sustancial del precio del préstamo, al no haberse transpuesto el artículo 4, apartado 2 de la Directiva 93/13, nada impide que el juez nacional pueda examinar la abusividad de dicha cláusula a la luz de lo dispuesto en los artículos 3, apartado 1 y 4, apartado 1 de la Directiva. Es más, la Comisión mantiene que aun cuando formara parte del precio total del préstamo, en la medida en que dicha comisión es objeto de una cláusula diferenciada y con entidad propia dentro del contrato, esta puede y debe ser examinada de forma individual y diferenciada.

En este sentido incumbe únicamente a los jueces nacionales pronunciarse sobre la calificación concreta de la cláusula contractual específica en función de las circunstancias propias del caso, es decir, corresponderá a los jueces nacionales valorar si dicha cláusula genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en detrimento de los consumidores y contrario a la buena fe.

La Comisión concluye que el juez nacional deberá analizar si cabría esperar razonablemente que un consumidor hubiera aceptado pagar el precio de la comisión de apertura en contraprestación por los servicios prestados o si, teniendo en cuenta la totalidad del precio del contrato, ese consumidor hubiera aceptado que parte del mismo respondiera a los servicios y conceptos cubiertos por la citada cláusula; opina que una intervención del juez nacional debería limitarse a aquellos casos en los que exista una desproporción manifiesta entre el montante de la comisión de apertura y los costes administrativos «liminares» a los que se refiere, o con respecto al coste total del contrato.

Fuentes: Extractos informe Comisión y artículo Carmen Gimenez